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_投资类项目商务管理经验总结

时间:2021-10-09 13:36:18  阅读:

投资类项目商务管理经验总结

一、地方政策调查

投资类项目与传统总包项目既有联系又有区别,目前政府从上至下一直在完善制度,规范政府投资行为。从2016年至今下发多个文件规范政府购买等行为,无形中对项目投资建设造成较大影响;
且各地方政府对政策把握、理解不一致,相关配套文件和政策区别较大,业务水平参差不齐,这都是导致投资失败的重大风险。因此,首先在投资项目落地前,要对项目所在地进行政策调查,收集投资管控相关政策文件、变更签证管理办法、概预算调整办法等,分析相关政策文件存在的风险点;
二是要在合同谈判中对政策类风险进行充分预估和合理规避;
同时在后期项目投资建设过程中按照文件要求制定管理红线,对于刚性条件,不得突破;
若由于材料价格上涨、地质变化和政策调整等原因导致的造价上涨或变更增加,需要及时向项目实施机构和当地财政、审计部门、市政府沟通,要求确定此类问题解决方案,根据解决意见进行下一步工作。

二、合同商务条款

投资类项目签约主体一般为政府和社会资本方,政府方涉及市政府法制办、市财政局和实施机构。政府单位即作为项目监管行政机构,又作为项目实施机构和合同谈判小组成员,身份较为特殊。我们参与地方投资项目,在保证满足股份公司和工程局的经销底线和利润要求前提下,还要满足地方政府等相关单位诉求,再谈判及后期投资建设中,商务条款使用频率最高,争议最大。因此,公平合理共赢的商务条款至关重要。

1、建设成本确认条款

合同中要区分预算和结算,明确建设成本确认条款,详细说明建设成本组成合各组成部分计价依据。例如建安费确定依据河南省建筑工程定额2016版、工程量计算规范、安全文明施工费、规费等取费依据文件,人材机价格调整方法等;
目前大多数投资合同中定额类相关条款都是按照项目类别确认,例如房建工程使用建筑定额、市政项目使用市政定额,但在实际工作中,经常存在一些特殊、新型工艺在本专业定额内缺失,需要借用的情况;
因此建议在此类条款中增加:当出现此类情况允许跨专业借用定额的相关条款,对于无法借用的定额,利用省内外相关定额或补充定额进行调整使用,不再报批补充定额。对于二类费用要明确建设用地费用是否纳入投资范围、管理费等其他费用计取依据,对于市场调节的价格可以参照国家发改委相关定价文件参考确认,最终以实际发生为准。

建设期利息需明确利息调整方式、调整节点和计算公式,以防后期建设期利息确认出现争议。

如在当地有政府投资类相关项目结(决)算经验,可结合当地结(决算)算经验,对相关条款进行细化,尽量减少后期结算中的争议点。

2、风险分担中关于投资控制条款

风险分担条款中,首先要结合项目类别、历史经验,进行风险识别,制作风险清单,对可能发生的投资增加事项进行风险分析和评价;
按照风险清单进行责任划分,对于政策调整类、地质变化类、材料价格波动等不可抗力和不利物质条件导致的造价上涨风险纳入政府方风险控制和承担范围;
对于政府方提出的增加工程量、扩大范围、提高标准和经批准的设计变更、签证等非我方原因导致造价增加风险和其聘请的设计单位、监理单位、造价咨询单位造成的造价增加风险列入政府方控制范围内。社会资本方主要承担其投资范围内,由于自身原因导致的投资增加的风险,例如由于社会资本方原因工期延误增加利率提高、融资成本增加、建设期利息、管理费用、材料价格上涨导致投资成本增加风险,由于社会资本原因导致运营维护成本上升。

3、跟踪审计条款

由于投资项目招标时均采用估算或概算招标,投资建设过程中边设计边施工情况较为普遍,投资控制难度较大,风险较高。因此,对于有条件项目,建议进行项目跟踪审计。一是在过程计量时,可采取双线审核方式,即由审计局介入委托咨询公司,在不影响正常计量支付流程前提下,增设并行线路,对中间计量、变更签证进行审核,审核完毕后再下一期进行调整。二是对于二类费用,要进行跟踪审计。二类费用根据国家发改委最新问价要求,基本放开由市场定价,例如设计费、咨询费等不在执行指导价,因此价格确认存在风险。这类费用建议在PPP合同中约定,由审计部门审计并出具审计报告后进行支付。

三、项目管理相关制度

项目合同签订后,着手组建项目公司相关机构人员,制定相关管理制度,包括合同管理办法、招投标管理办法、中间计量管理办法、变更签证管理办法和结算管理办法等。中间计量管理办法、变更签证管理办法和结算管理办法的制定要与项目实施机构充分沟通,制定中间计量流程,涵盖对施工单位建安费计量和对实施机构投资额确认两个程序环节,重点明确各环节审核主体、审核时限、审核内容、审核流程、签字人员;
对于变更签证管理办法,要结合当地相关政策文件进行制定,在明确审核主体、时限、内容、流程、格式、人员的基础上要明确变更确认权限,按照单项变更金额和累计变更金额结合当地政府投资管理制度划分相应权限,做到资料齐全、合法合规,同时注意可操行。相关制度定稿后争取与实施机构联合下发,具备条件的,也可以报送市政府,作为政府相关管理条例下发。

四、过程计量

一是项目公司商务和运营部门应设立计量审核专岗,负责月度计量审核工作,并制作相应报表、台账和数据统计填报,做到各部门数据闭合一致,本月计量次月内签认完毕,满足合同和相关管理办法规定。二是过程计量要实现内外上下两条线。对下计量,要严格按照批复的图纸、施工图预算清单和变更签证等相关资料进行审核,对于原清单没有的单价,要求完善单价增补手续后进行计量确认;
不允许施工单位随意超计量。对于变更签证建议按照50%-80%的比例进行支付,剩余待结算审计完成后根据审计结论多退少补;
过程计量中可提取不超过3%的结算保留金用于结算审计工作;
对上计量主要是在已确认的建安费基础上,加上建设单位管理费等二类费用和建设期利息,汇总形成月度投资月报表,由项目实施机构进行确认,主要是对除建安费之外的二三类费用进行中间确认,减少决算工作压力。

五、造价控制

1、招标合同额控制

PPP类项目招标金额一般采用可行性研究估算或初步设计概算总金额,可行性研究估算和初步设计概算一般在项目启动后的前期准备工作已完成编制和审批,社会投资人介入难度较大。但可介入招标文件编制、两评一案编制评审工作,尽量在原基础上进行放大,在满足财政承受能力要求的基础上,增加项目总投资额,作为风险金列入合同内,避免项目由于多种因素导致造价上涨超合同额。

2、预算评审控制

项目中标后应立刻组织施工单位成立预算工作小组根据施工图纸及合同相关约定编制施工图预算或对实施机构编制的施工图预算进行核对。若核对结果差异不大,部分预算中存在漏项、组价错误、项目特征与图纸不符等情况,应函告实施机构,要求其进行调整;
若复核后发现金额误差较大,超过原预算10%范围,应根据具体情况采取暂停进场、边施工边解决等措施,同时向实施机构发函要求其解决。可先进行预算评审,根据预算评审结论分析超概算原因,由相关机构出具解决办法。由于概算调整原则上只能调整一次,因此建议解决办法出具后,由市政府以公文或会议纪要形式下发,待决算审计完成后一并调整。

3、过程控制

投资建设过程中,要严控投资规模变化,主要从工程量和价两个方面进行控制。一是工程量方面,要严格把控图纸外的变更签证,过程中组织参建各方和财政审计单位进行现场查看,结合测量资料核对工程量,确保工程量真实、资料完成、证据链齐全。手续不完善的变更一律不得实施;
图纸内工程量要按照预算量进行控制,对于偏差较大的分部分项工程,进行重点核对,若情况属实,予以计取。二是价格方面,预算清单内的单价,一般不予调整,投资建设过程中如有变化,按照单价变更完善流程后进行计量。若金额超过变更限额,要按照流程上报审批。对于预算清单外的变更,按照合同和相关计价、计量规范进行组价,按照变更流程签认完毕后计量,过程计量建议按照50%-80%的比例支付,其余待结算审计完毕后多退少补。

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